La pierre a toujours fait partie des investissements incontournables des Français, bien qu’assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à la différence des produits financiers. Et pour cause, une rentabilité très intéressante :
- que ce soit pour la location nue ou pour la location meublée
- que ce soit pour un bien détenu en direct ou dont la gestion est assurée par un exploitant spécialisé. Par exemple les produits de la pierre-papier pour les biens gérés par les spécialistes de l’immobilier, ou encore les résidences avec services pour la location meublée.
Nous allons décortiquer dans cet article les points essentiels qui font que l’immobilier locatif demeure à ce jour un des placements les plus rentables en France.
Le rendement dans la location nue et la location meublée
L’immobilier détenu en direct propose une rentabilité assez attractive, notamment si le loueur a l’opportunité de lisser sa fiscalité : les gains d’impôts en effet pourront améliorer le rendement du bien pendant une durée limitée ou de manière prolongée dans le temps – par exemple avec la location meublée.
La rentabilité pour l’immobilier loué nu est d’environ 3% à 3,5%, et celle de la location meublée de près de 4,5%. Le loyer est certes plus élevé pour un bien loué meublé, et la défiscalisation plus importante. Explications :
- la défiscalisation dans la location meublée est conséquente, en particulier si le loueur opte pour le régime réel d’imposition. Ses possibilités : déduire ses intérêts d’emprunt et ses frais d’acquisition, ses frais d’entretien, ses frais de gestion courante, ses taxes foncières. Il déduit aussi le montant des amortissements calculés par son expert-comptable. De même, il a l’opportunité de récupérer la TVA de l’acquisition, en particulier si le bien loué est une résidence avec services.
- la défiscalisation dans la location nue est également possible. Ce, par le biais des dispositifs tels que le Pinel, la loi Malraux, le régime du déficit foncier. Ces régimes défiscalisants sont aussi applicables pour les véhicules de placement de la génération pierre-papier.
L’emplacement est primordial, quel que soit le type de bien loué. Ceci afin d’assurer un taux d’occupation élevé. Attention au choix du type de bien par rapport aux demandes sur le marché : la taille du bien, le type de locataire cible, etc.
Autre possibilité pour améliorer la rentabilité d’un bien : le démembrement de propriété. Ce montage est également très efficace dans le cadre de la transmission de celui-ci.
La rentabilité des produits de la pierre-papier
La pierre-papier a pour particularité de permettre à plusieurs investisseurs de profiter des avantages issus d’un même bien immobilier. Ces avantages sont : l’accès à l’immobilier avec un faible ticket d’entrée, la mutualisation des risques, la possibilité de se défaire des contraintes de la gestion et des procédures administratives relatives au bien.
Dans la location nue, ces produits à haut rendement sont les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui ont fait leur apparition vers le milieu des années 60. Elles sont suivies des OPCI (organismes de placement collectif immobiliers) qui offrent une meilleure liquidité, avec un rendement toujours aussi attractif. Pour ces deux actifs, la rentabilité tourne autour de 4,5% à 5%. Certaines SCPI affichent même un taux de distribution sur valeur de marché de plus de 6,5%, ce qui représente un excellent taux très profitable pour l’investisseur. En savoir plus sur scpi-8.com.
La location meublée elle aussi propose ses produits de la pierre-papier. Ce sont les FILM ou fonds d’investissement dans la location meublée. Ils fonctionnent comme les SCPI, avec un pilotage des activités totalement pris en main par des professionnels agréés par l’AMF ou autorité des marchés financiers.
